El Decreto 145/1997: la norma base
El Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, del Govern de les Illes Balears, es la norma que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y el régimen de cédulas de habitabilidad en Baleares. Establece:
- Los requisitos técnicos mínimos que debe cumplir una vivienda para ser considerada habitable
- Los tres tipos de cédula (renovación, carencia y primera ocupación) y cuándo corresponde cada uno
- La obligatoriedad de la cédula para determinadas operaciones (compraventa, alquiler, suministros)
- La vigencia de 10 años para todos los tipos de cédula emitidos en Baleares
- El organismo competente para tramitar y emitir las cédulas: el Consell Insular de Mallorca
Una característica fundamental de esta normativa es que es específica de Baleares. Cada comunidad autónoma española tiene su propia regulación sobre cédulas de habitabilidad, con requisitos, plazos y procedimientos que pueden diferir significativamente.
Requisitos mínimos de habitabilidad en Baleares
El Decreto 145/1997 establece los siguientes requisitos mínimos que debe cumplir una vivienda para obtener la cédula de habitabilidad:
- Superficie mínima: la vivienda debe contar con una superficie útil mínima en función del número de estancias y personas que pueden habitar en ella
- Altura libre mínima: 2,50 metros en zonas habitables (dormitorios, salón, cocina). En zonas de paso puede reducirse
- Ventilación e iluminación natural: dormitorios y salón deben contar con ventilación e iluminación natural directa al exterior
- Aseo: la vivienda debe contar al menos con un aseo con ducha o bañera, lavabo e inodoro
- Instalaciones básicas: suministro de agua fría y caliente, instalación eléctrica con potencia suficiente y sistema de saneamiento conectado a la red o con fosa séptica adecuada
Tipos de cédula según la normativa
El Decreto 145/1997 distingue tres situaciones que dan lugar a tres tipos de cédula:
- Renovación: para inmuebles que ya dispusieron de cédula de habitabilidad y cuya cédula ha caducado. Es el caso más frecuente y el proceso más rápido.
- Carencia: para inmuebles anteriores al 1 de marzo de 1987 que nunca tuvieron cédula registrada y que no presentan infracciones urbanísticas activas.
- Primera ocupación: para inmuebles de nueva construcción o resultantes de una reforma integral, que obtienen por primera vez la cédula de habitabilidad tras la finalización de las obras con la correspondiente licencia municipal.
El papel del Consell Insular de Mallorca
El Consell Insular de Mallorca es el organismo competente para tramitar y emitir las cédulas de habitabilidad en Mallorca (en Menorca es el Consell Insular de Menorca, y en Eivissa y Formentera el Consell Insular d'Eivissa). Esta descentralización por islas es otra particularidad del sistema balear.
El proceso de resolución del Consell sigue los siguientes pasos: recepción del expediente presentado por el técnico, verificación documental, eventual solicitud de documentación adicional, y emisión de la resolución con la cédula oficial. Los plazos varían según el tipo de expediente y la carga de trabajo del organismo en cada momento.
Novedades y tendencias en 2026
Aunque el Decreto 145/1997 no ha sufrido modificaciones sustanciales en los últimos años, sí se observan tendencias relevantes en la práctica:
- Mayor digitalización del proceso: la presentación de expedientes se realiza cada vez más por vía electrónica, lo que agiliza algunos pasos del proceso
- Mayor exigencia documental en suelo rústico: los expedientes en suelo rústico son revisados con mayor detalle, especialmente en lo relativo a la clasificación urbanística del suelo y la antigüedad de los inmuebles
- Aumento de la demanda: el auge del alquiler turístico (ETV) en Mallorca ha generado un incremento significativo en el número de solicitudes de cédulas, lo que puede influir en los plazos de resolución
Cómo afecta la normativa al propietario: resumen práctico
Las implicaciones prácticas de esta normativa para el propietario en Mallorca son claras:
- Para vender: el notario exige cédula vigente. Sin ella, la escritura de compraventa no puede firmarse en las condiciones habituales.
- Para alquilar turísticamente: la licencia ETV exige cédula vigente. Sin cédula, no se puede tramitar ni mantener la licencia de alquiler vacacional.
- Para contratar suministros: el alta o cambio de titularidad de agua, luz o gas requiere cédula vigente. Sin ella, los suministros no pueden contratarse a nombre de la vivienda.
- Para empadronarse: algunos ayuntamientos de Mallorca exigen la cédula vigente para tramitar el empadronamiento en la vivienda.