Paso 1: comprobar si el cambio de uso está permitido
Antes de plantear cualquier reforma, hay que consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del ayuntamiento donde se encuentre el local. No todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda: depende de la calificación urbanística de la parcela y de si esa normativa admite el uso residencial en planta baja o en esa ubicación concreta.
Este es el paso que con más frecuencia frena o encarece el proceso, por lo que recomendamos consultarlo con un técnico antes de comprar un local con esta intención, o antes de iniciar cualquier proyecto de reforma.
Paso 2: proyecto técnico y licencia de obras
Si el cambio de uso es viable, el siguiente paso es un proyecto técnico firmado por un arquitecto o arquitecto técnico (según el alcance de la reforma), que se presenta al ayuntamiento para solicitar la licencia de obras. El proyecto debe contemplar todos los requisitos que exige una vivienda:
- Superficie mínima habitable
- Ventilación e iluminación natural directa en las estancias habitables (dormitorios y salón)
- Altura libre mínima entre forjados
- Instalaciones de fontanería, electricidad y evacuación de aguas adaptadas a uso residencial
- Aislamiento acústico y térmico según normativa vigente
Muchos locales comerciales en plantas bajas antiguas no cumplen de entrada la ventilación natural directa, al estar pensados para escaparates y no para ventanas de dormitorio — este suele ser el punto técnico más delicado del proyecto.
Paso 3: ejecutar la obra
Con la licencia concedida, se ejecuta la reforma conforme al proyecto técnico aprobado. Al finalizar, es necesario un certificado final de obra firmado por el director de la obra, documento imprescindible para el siguiente paso.
Paso 4: cédula de habitabilidad
Una vez terminada la obra y con el certificado final firmado, el inmueble ya reúne, sobre el papel, condiciones de vivienda. Pero para que sea legalmente habitable —poder empadronarse, dar de alta suministros o alquilarlo— necesita la cédula de habitabilidad. Al tratarse de un inmueble que nunca tuvo esta condición, se tramita habitualmente como cédula de primera ocupación o cédula por carencia, según la documentación disponible.
¿Cuánto tiempo lleva todo el proceso?
Depende enormemente del ayuntamiento y de la complejidad de la reforma, pero como referencia orientativa: consulta urbanística previa (días-semanas), proyecto y licencia de obras (semanas-meses según el ayuntamiento), ejecución de la obra (variable según alcance) y tramitación final de la cédula (semanas). En total, es habitual que el proceso completo, desde la idea hasta tener la cédula en la mano, dure varios meses.